برداشت
از فرید قدیری؛ فقط ایده‌ای برای تأمل بیشتر
■ وزارت راه و شهرسازی «اطلس بازار مسکن در ۴ سال آینده» را در قالب پیش‌نویس برنامه‌های مدنظر دولت یازدهم برای اجرا در دو حوزه «ساخت و تأمین مسکن گروه‌های هدف» تهیه کرد.
■ آنچه توسط این وزارتخانه تهیه شده، نسخه جدیدی از طرح جامع مسکن مصوب سال ۸۳ است که از همان سال قرار بود تک تک برنامه‌های قیدشده در این طرح توسط دولت به اجرا دربیاید.
■ از محتوای طرح جامع مسکن سال ۸۳ طی این سال‌ها، فقط یک برنامه، آن هم با نام «مسکن مهر» اجرا شد. وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم از همان اولین روز استقرار خود، دستور بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسکن را صادر کرد و حالا پیش‌نویس نسخه جدید -که به گفته عباس آخوندی بعد از تصویب نهایی، به سند بالادست دولت برای هر نوع حرکت یا اقدام در بخش مسکن تبدیل خواهد شد- آماده شده است.
■ پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در ۴۱ صفحه، برای ارزیابی کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی منتشر شده تا بعد از دریافت نظرات و انجام یکسری اصلاح احتمالی، متن ویرایش‌شده آن برای تصویب نهایی در اختیار هیأت‌دولت قرار بگیرد.
■ گزارش از جزئیات پیش‌نویس برنامه‌های حمایتی تدارک دیده شده توسط وزارت راه‌وشهرسازی که فعلا غیرقابل استناد است، حاکی است: دولت برای سال‌های ۹۳ تا پایان ۹۶، پنج برنامه محوری برای ساخت و تأمین مسکن دو دسته از خانوارهای هدف - شامل دهک‌های کم‌درآمد اول و دوم و دهک‌های میان‌درآمد جامعه- در نظر دارد اجرایی کند.
■ اولین برنامه اساسی وزارت راه‌وشهرسازی در قالب این پیش‌نویس، «تاسیس و راه‌اندازی صندوق ملی توسعه مسکن» است. این صندوق به نوعی پیش‌نیاز سایر برنامه‌های قیدشده به حساب می‌آید و بار اصلی تأمین مالی چهار برنامه دیگر را بر عهده دارد.
■ وزارت راه‌وشهرسازی در نیازسنجی‌هایی که از میزان تقاضای مسکن در دهک‌های مختلف طی ۴ سال آینده انجام داده، معتقد است: از سال ۹۳ باید سالانه یک میلیون واحدمسکونی برای پوشش و پاسخگویی به نیاز بازار ساخته شود. در این هدف‌گذاری، تقاضای انباشت موجود در بازار تا پایان سال ۹۲ نیز محاسبه شده که نشان می‌دهد در ابتدای سال آینده، یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر متقاضی انباشته‌شده از سال‌های قبل در بازار مسکن وجود دارد.
■ در پیش‌نویس مجموعه برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی، برای خانوارهایی که از سال آینده به عنوان متقاضی مسکن وارد بازار می‌شوند، اما، توان لازم را برای خرید یا اجاره ندارند، طرح‌ریزی‌های مبسوطی صورت گرفته است.
░▒▓ صندوق ملی توسعه مسکن
■ عباس آخوندی در نظر دارد برای اولین بار در ایران، بازار مالی مسکن را با تقبل مسؤولیت از سوی دولت راه‌اندازی کند.
■ این بازار در قالب تاسیس صندوق ملی توسعه مسکن تشکیل خواهد شد و توسط هیأت‌امنایی مرکب از وزرای اقتصاد، راه‌وشهرسازی و معاونت راهبردی و برنامه‌ریزی ریاست‌جمهوری اداره می‌شود.
■ مأموریتی که برای این صندوق تعریف شده، تأمین منابع اعتباری لازم برای اجرای ۴ دسته برنامه به ترتیب شامل «مسکن‌اجتماعی»، «مسکن‌حمایتی»، «بازار ثانویه رهن» و «بهسازی سکونتگاههای غیررسمی» است.
■ اعتبار صندوق ملی توسعه مسکن به دو طریق توسط دولت باید تأمین شود؛ به این صورت که دولت «بخشی از بودجه سالانه کشور» و هم‌چنین، «مبالغ بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر» را به صورت وجوه اداره شده نزد صندوق قرار دهد تا زمینه شکل‌دهی بازار مالی کارآمد مسکن فراهم شود.
■ محاسباتی که وزارت راه‌وشهرسازی درباره میزان اعتبار لازم برای راه‌اندازی این صندوق انجام داده، نشان می‌دهد: صندوق توسعه ملی در سال اول تاسیس به رقمی معادل ۹ هزار و ۵۳۰ میلیارد تومان اعتبار و بودجه نیازمند است تا بتواند ۴ برنامه مدنظر در بخش مسکن را پشتیبانی کند.
░▒▓ مسکن اجتماعی؛ مسکن برای پایین‌ترین‌ها
■ وزارت راه‌وشهرسازی که در ماه‌های اخیر مرتب از مسکن‌اجتماعی سخن می‌گفت و کمتر به تشریح معانی این طرح پرداخته بود، در پیش‌نویس طرح جامع مسکن، مسکن‌اجتماعی را این‌گونه معرفی کرده است: مسکن‌اجتماعی با استاندارد حداقلی برای پایین‌ترین دهک جامعه که توان پس‌انداز کردن یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند، در نظر گرفته می‌شود و در قالب این طرح، بخشی از بار تأمین مالی اجاره‌نشین‌های مخاطب، توسط دولت و بخشی توسط شهرداری‌ها و نهادهای خیریه بر عهده گرفته می‌شود.
■ در این پیش‌نویس، با تأکید بر اینکه هم‌اکنون، طیف وسیعی از جوانان هیچ شانسی برای خانه‌دار شدن از طریق پس‌انداز ندارند، عنوان شده است: اولویت حمایت از این خانوارها در قالب طرح مسکن‌اجتماعی عبارت خواهد بود از معلولان، سالمندان، خانواده‌های بدون سرپرست و زوج‌های جوان که خانه‌اولی محسوب می‌شوند.
■ برای تعیین کمی جامعه هدف در طرح مسکن‌اجتماعی، به نتایج آمارهای رسمی درباره سهم دهک‌های مختلف در جامعه اجاره‌نشین‌ها استناد شده و با تأکید بر اینکه ۵/۱۴ درصد کل اجاره‌نشین‌های ایران جزو دهک اول و ۷/۱۳ درصد جزو دهک دوم هستند و در مجموع، ۲۸ درصد جمعیت مستأجر، در طبقه کم‌درآمدترین‌ها قرار دارند، نتیجه‌گیری شده است: برای آن‌که در ۴ سال آینده، سالانه ۲۰ تا ۲۵ درصد از مستأجرهای کم‌درآمد نیازمند، حمایت صورت بگیرد، باید سالی ۱۵۰ هزار خانوار تحت حمایت تسهیلات مسکن‌اجتماعی قرار بگیرند.
■ این جزئیات نشان می‌دهد: منظور دولت از مسکن‌اجتماعی، صرفاً ساخت یکسری واحد مسکونی در نقطه‌ای از کشور نیست، بلکه وزارت راه‌وشهرسازی در نظر دارد سالانه به ۷۰ هزار اجاره‌نشین کم‌درآمد، یارانه اجاره‌بها (کمک‌اجاره) پرداخت کند و برای ۸۰ هزار خانوار دیگر توسط شهرداری‌ها و بخش‌خصوصی واحدهای اجاره‌ای ساخته شود.
■ وزارت راه‌وشهرسازی برای تأمین یارانه اجاره‌بها برای ۷۰ هزار اجاره‌نشین کم‌درآمد در هر سال، پیشنهاد برداشتی معادل یک هزار و ۴۸۶ میلیارد تومان از منابع صندوق ملی توسعه مسکن برای سال ۹۳ و دو برابر شدن این رقم در سال‌های بعد را در پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن مطرح کرده است. وزارت راه‌وشهرسازی در عین حال، تأکید کرده است برای سال دوم –سال ۹۴- و سال‌های بعد لازم است وزارت رفاه در قضیه مسکن‌اجتماعی، نقش موثری بگیرد.
░▒▓ مسکن‌حمایتی و وام ۹۵ میلیونی
■ برنامه سوم در پیش‌نویس تهیه شده، «مسکن‌حمایتی» است.
■ وزارت راه‌وشهرسازی با تأکید بر اینکه خانوارهای مستأجر موجود در دهک‌های میان‌درآمد جامعه، بر عکس، کم‌درآمدها، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن را دارند، اما، قدرت آن‌ها برای بازپرداخت اقساط و تحمل نرخ بهره تسهیلات ناچیز است، در تعریف «مسکن‌حمایتی» اعلام کرد: دولت باید از این گروه، به شیوه «تقبل پرداخت بخشی از اقساط وام خرید مسکن از طریق تأمین یارانه نرخ بهره برای بانک‌های پرداخت‌کننده تسهیلات» حمایت کند.
■ «مسکن‌حمایتی» در راه‌اندازی «بازار رهن» خلاصه می‌شود و وزارت راه‌وشهرسازی معتقد است: توسعه بازار رهن علاوه بر اینکه به انضباط بودجه خانوارها منجر می‌شود، در بلندمدت آثار ضد تورمی برای اقتصاد به همراه دارد.
■ تیم مسؤول تهیه پیش‌نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی، برای جامعه هدف مسکن‌حمایتی، ظرفیتی معادل ۲۵۰ هزار خانوار در هر سال را تعیین کرده است، با این منطق که ۲۵۰ هزار خانوار اجاره‌نشین با درآمد متوسط، باید معادل ۵۰ درصد کل تسهیلات، در صندوق‌های وابسته به بانک‌های تجاری، به مدت یک سال سپرده‌گذاری کند تا در پایان این مدت، ۹۵ میلیون تومان تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسکن دریافت کند. نقش دولت در این پروسه، تعهد پرداخت ۳۵ درصد اقساط تسهیلات است که برای این تعهد، باید ماهانه ۱۹۰ میلیارد تومان از محل صندوق ملی توسعه مسکن، تأمین منابع صورت بگیرد که نیاز یک سال آن، معادل ۲ هزار و ۲۸۰ میلیارد تومان خواهد شد.
░▒▓ بازار ثانویه رهن
■ وزارت راه‌وشهرسازی با اشاره به اینکه منابع بانک‌ها برای تأمین مالی بخش مسکن محدود است و باید از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای نوین استفاده کرد، برنامه چهارم که متمرکز بر تأمین مالی است را بر محور «راه‌اندازی بازار ثانویه رهن» تعریف کرده است.
■ این بازار در پی راه‌اندازی بازار رهن اولیه –سپرده‌گذاری و دریافت تسهیلات خرید- تشکیل می‌شود. به این صورت که نهادی مالی، تسهیلاتی را که صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن بانک‌ها به خریداران مسکن پرداخت کرده‌اند را خریداری می‌کند تا آن‌ها نقدینگی لازم را برای انتشار تسهیلات بیشتر به دست آورند. سپس، نهاد خریدار به پشتوانه تسهیلات خریداری‌شده، اوراق بهادار منتشر کرده و این اوراق بهادار را در بازار سرمایه مجدداً می‌فروشد.
■ وزارت راه‌وشهرسازی معتقد است: در سال‌های آغازین فعالیت بازار ثانویه لازم است سرمایه در گردشی برای این فعالیت در نظر گرفته شود تا اوراق بهادار برای بازار قابل هضم و خریداری شود. صندوق ملی توسعه مسکن این سرمایه در گردش را برای یک بار پرداخت خواهد کرد. رقم پیش‌بینی‌شده برای این منظور برابر ۵ هزار میلیارد تومان است. آخرین برنامه قید شده در پیش‌نویس طرح جامع جدید مسکن، بهسازی سکونتگاههای غیررسمی است.
برداشت آزاد از دنیای اقتصاد
هو العلیم
